あなたは、相続が絡む不動産の問題を放置していませんか？

 

相続トラブルの99％は不動産が原因です！

 

 

不動産は現金化するのが難しく、一つとして同じものはないです。

 

 

『ここの土地は立地がいいから私はここじゃないと嫌だ！』
『こっちのアパートの方が新しくて入居率も高いから私はこっち！』
『うちの実家は古いし、無駄に大きくて解体にもお金かかるからいらない！』

 

 

トラブルとなる火種はそれぞれの家によって違いますが、同じものがないからこそ公平に分けることができません。

 

 

遺産分割がスタートすると相続人が納得できず、話し合いがまとまらず、裁判沙汰になるなど問題がどんどん大きくなっていきます。

 

 

なぜ不動産は公平に分けることができないのでしょうか。

 

 

もちろん物理的に建物や土地をきれいに半分とできないという理由もあります。

 

 

それよりも土地など不動産を評価する人によって金額が全然変わってくるのが一番の問題です。

 

 

私が相談を受けたケースでお話しするとわかりやすいと思います。

 

 

相続税の評価額を現場に行かずに路線価で計算した税理士さんが1億円と申告書を作成し、申告しました。

 

 

その土地を相続した相談者さんは使用していない土地だったのですぐに売りに出しましたが100万円でも買い手がつきません。

 

 

そんなタイミングで私のところに相談がありました。

 

 

現場に行くとビックリ！傾斜度30度の急傾斜地だったんです！

 

 

すぐに不動産鑑定士さんに土地の鑑定評価を依頼すると1000万円となりました。

 

 

それでも100万円で売れないのですから、他の税理士さんに依頼して急傾斜地評価を過去の事例をもとにやり直してもらうと10万円となりました。

 

 

このように不動産を評価する人によって金額が全然変わってきます。

 

 

あと余談ですがその評価の間違いを税務署は教えてくれません。

 

 

税金を少なく払うと指摘するのに、払いすぎている場合は何も教えてくれません。

 

 

こういったケースも5年以内に還付申請をすればお金は戻ってくるので『もしかしてうちもそんな感じかも！』といった場合はご相談ください。

 

 

あなたの土地は本当に売れますか？

 

 

不動産オーナーさんとお話しすると『うちの土地は〇億円で売れるんだ！』と近所の方や不動産の営業マンから情報収集し、相場感をしっかりと持ってる方が多いです。

 

 

ただ実際に売れるのかという調査をせずに、近所で同じような土地も売れてたし大丈夫という根拠のない自信を持ってる方がほとんどです。

 

 

価値があっても売れない土地って意外とたくさんあるのでその点も理解しておく必要があると思います。

 

 

極端な例かもしれないですが実際にあった話しをしますね。

 

 

相続で広い土地を手に入れた方がおり、宅地として売ればすぐに買い手がつくような抜群な場所でした。

 

 

そのままでは広すぎて買い手がつかないので分筆するために、隣地の所有者立ち会いのもと土地測量の確認をすることになりました。

 

 

隣地の所有者に連絡をとろうといろいろと調べると何代か前から相続登記されておらず、共有者が何十人もいました。

 

 

その何十人もの共有者を探し出し、一人ずつ立ち会いをお願いするのはほぼ不可能だとわかり分筆を断念することに・・・

 

 

広すぎる土地なのでなかなか買い手がつかずに固定資産税を払い続けるハメになった方がいました。

 

 

他にも土地から遺跡が出てきて発掘調査が必要になった場合、発掘が終わるまで売れないですし、調査費用は地主さんの負担になります。

 

 

隣に住む人が反社会的勢力の人、ゴミ屋敷など問題を抱えてる場合にその土地は本当に売れるでしょうか？

 

 

このように価値はあっても実際には問題を抱えて売れない不動産ってたくさんあるということを知っておく必要があります。

 

 

そしてこの問題を抱えた不動産が子供たちに相続され、トラブルに発展していくことになります。

 

 

子供たちでは解決できなくて税理士や弁護士が間に入っても、ただの相続トラブル案件で片付けられることになります。

 

 

法定相続分で分けるのが公平になるからと説得され、最悪の場合には問題を抱えた不動産を共有にして終わりなんてことも。

 

 

永遠に問題を抱えた不動産が子供や孫、その下の代まで受け継がれていくことになります。

 

 

不動産オーナーさんは適切な診断をし、全ての資産がどういった状況なのかを把握しておく必要があると私は思います。

 

 

他にも相続に絡む不動産の問題点を書き出してみると

 

 

 

 

こういった問題を抱えて相談に来る方が多いです。

 

 

今まで何もせずに問題を先送りにしてきた経緯をお聞きすると『自分が持つ不動産の悩みをどうすればいいのか、だれに相談すればいいかわからなかった』とみなさん言います。

 

 

税理士に言われた通りにしたら土地が売れなくなった！

 

 

相続と聞くと多くの方が税理士と思い浮かべる人が多いかもしれません。

 

 

税理士は税務のプロであり、相続税を下げる節税テクニックをたくさん知っています。

 

 

不動産会社と協力した上でどの不動産を誰に渡すのか、相続税を支払うために必要な現金をどう工面するか、その上でどのように節税できるのかを考えてくれる税理士もいます。

 

 

反対にハウスメーカーや不動産会社、金融機関とタイアップして軽妙なセールストークでアパート建築をすすめる税理士も残念ながらたくさんいます。

 

 

契約できれば税理士には多額の手数料が手に入りますから・・・

 

 

私のところに相談に来られたAさんの事例を紹介します。

 

 

名古屋市で昔からの地主であるAさんは総額3億円の土地を持っていました。

 

 

ある日、確定申告をお願いしてる税理士から『このまま土地を駐車場として所有していると、Aさんが亡くなると高額の相続税が課税される。節税対策をしたほうがいいです！』ということでした。

 

 

そのときAさんが税理士に説明された内容をまとめます。

 

 

 

 

こんな税金が下がるおいしい提案を税理士から聞いたらのっちゃいますよね・・・

 

 

大手ハウスメーカーの営業マンを紹介され、大手金融機関の支社長も一緒に来たとのことです。

 

 

税理士も大手ハウスメーカーも金融機関も後押ししてくれたから大丈夫だと言われるがまま契約し、Aさんは最終的に全ての駐車場にアパートを建築しました。

 

 

たしかにその時点で相続が発生すると相続税は大幅に下がりますし、実際に固定資産税も下がってるのでだれも嘘をついてないので問題はありません。

 

 

ただ相続税はゼロにならず数千万円が課税されることがわかりましたが、だれもどうやって相続税を納付するかについてアドバイスしてくれなかったそうです。

 

 

しかも計画当初に収支計画を見て『アパート経営はそんなに儲からないんだね？』と聞くと『アパート経営は相続対策だから儲からなくていいです。儲かると現金がドンドン増えて相続税がアップするので収支はトントンでいいです！』と言われたそうです。

 

 

実際にアパートの借り入れの返済と経費を払い、残りは生活費に消えて貯金が増えませんでした。

 

 

そんなときに息子さんと相続の話しをしてＡさんが亡くなったときの相続税を計算してみると相続税の支払いができる貯金がないことに気づき、私のとこに相談に来られました。

 

 

実際に資産全体を見ると土地を売却して納税しようにも全ての駐車場にはアパートが建っており、納税用の土地がありません。

 

 

その時点では私にできることは何もありませんでした。

 

 

数年後、Aさんが亡くなって息子さんが相続の相談に来られました。

 

 

アパートを土地とともに売却し、建築費の借入れ残債を返済し納税資金を作ることはできました。

 

 

結局全てのアパートを売却し、自宅しか残りませんでした。

 

 

最初に相続税がいくらかかるかを計算し、納税用の土地を駐車場として残した上で残りの土地にアパートを建てれば100％こんなことにはなりませんでした。

 

 

このように『税理士に言われた通りにしたら土地が売れなくなった！』と私のもとに相談に来る方はすごく多いです。

 

 

家や土地などの不動産を売ったり買ったりする時にあなたは税理士に相談しますか？

 

 

『いやいや、なんで不動産のことを税理士に相談するの？』って思いますよね。

 

 

ただ相続が絡むと『この不動産どうしたらいいですか？』とアドバイスを求めてしまうんです。

 

 

総合的な視点でどの不動産を誰に渡すのか、相続税を支払うために必要な現金をどう工面するか、その上でどのように節税できるのかを税理士と協力しながら相続対策を提案できる不動産会社を選ぶようにしてください。

 

 

相続が絡む不動産の悩みは誰に相談すべきか？

 

 

まず、最初に一番相談してはいけない人についてお伝えしますね。

 

 

士業の人に多いのですが、相続に関わってきた実績を誇らしげに掲げて『相続は私に任せておけば大丈夫！』とか言ってる人です。

 

 

そういう人は自分の専門外のところで大きな失敗をしたり、最悪なのはその失敗を認めずに押し通しちゃったりします。

 

 

自分一人でなんでもやってしまおうという人は本当に危険だと思います。

 

 

相続は税務や法務、登記、測量などあらゆる場面で専門的な知識が必要になってきます。

 

 

手前味噌ですが、私が所属する全国相続鑑定協会には様々なジャンルの相続に精通した専門家（弁護士・税理士・司法書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士・建築士などの国家資格者）がいます。

 

 

私が窓口となり、あなたの悩みに合わせて相続のプロを結集させて一つのチームを作り全力で相続対策のロードマップを作成していきます。

 

 

相続対策のロードマップはあなたの資産や家族構成などを把握し、相続の争いを回避し、どのように節税し、どうやって納税資金を確保するのかという全体像になります。

 

 

税法などの変更や資産の増減、家族構成の変更などに合わせて毎年メンテナンスしていかなければいけません。

 

 

私の商品はこの相続対策のロードマップです。

 

 

相続対策の相談は無料ですが、提案については全て有料です。

 

 

もちろん他の専門家に依頼すべきことがあれば全て有料になります。

 

 

アパートや保険、投資信託などを売るための偏った提案ではなく、あなたにとって最適な相続対策を提案することができます。

 

 

よく聞かれるのが『他の会社は無料だったのに、なんでお金をとるの？』と言われます。

 

 

そもそもアパートや保険、投資信託などを売りたい営業マンや手数料がほしい金融機関の人たちと一緒にしないでください。

 

 

彼らは商品を売るためにあなたの忠実な御用聞きとなり、『無料』で何でも教えてくれるし、準備してくれるし、身銭を切って手土産まで持ってきてくれます。

 

 

結果的にあなたのメリットではなく、上手に彼らの売りたい商品に誘導されてることを理解してください。

 

 

『無料』にメリットを感じて痛い目を見るのか、お金を払ってでもあなたが今後やるべき相続対策のロードマップを手に入れるのかどちらかです。

 

 

ではお気軽にご相談くださいと言いたいところですが、『そもそもお前は一体誰だよ！』って感じですよね？

 

 

簡単に自己紹介させてください。